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长春市住房建设规划(2008-2012)文本

日期:2008年12月05日    来源:规划编制处     浏览次数:

第一章 总则

   第一条  为加强对近期长春市城市住房建设的指导和统筹,满足不同收入层次居民的住房需求,制定本规划。
   第二条  本规划以《长春市未来五年(2008—2012年)经济和社会发展规划》、《长春市近期建设规划(2006-2010)》和《长春市住房建设规划(2006-2010)》为依据,按照科学发展观和建设和谐社会的要求,全面落实国办发[2006]37号、建住房[2006]165号、 国发[2007]24号、建办规函[2007]740号和吉建规[2008]3号等文件精神,结合本市实际进行编制。
   第三条  本规划是落实城市近期建设规划的重要手段,是对城市近期住房建设和房屋拆迁进行控制和指导的法定依据,对全市住房建设具有综合调控作用。
   第四条  本规划的规划范围为长春市区,规划期限为2008年至2012年。
   第五条  在规划期限内,凡在规划范围内进行的各项住房建设活动应符合本规划;与住房建设相关的各项政策、计划应与本规划相协调。
   第六条 本规划包括规划文本、图件及附件。

第二章 住房现状和需求

   第七条  规划范围内住房建设现状
   截止2007年,长春市区实有各类住宅建筑面积6733万平方米,比上年增长6.3%。其中,住宅成套面积6173.2万平方米,比上年增长7.6%,住宅成套户数78.6万户,住宅成套率为91.68%。户均住宅建筑面积81.71平方米,户均住宅0.96套。
   2007年新建住宅建筑面积391万平方米,比上年增长14.9%;人均住宅建筑面积达到26.88平方米,人均住宅建筑面积比上年增加1.32平方米,人均住房水平提高5.2%。
   2007年末,长春市现有危险住宅106.2万平方米,危险住宅率为1.6%;共计拆除灭籍住宅建筑面积83.9万平方米,比上年增长41.7%。
   第八条  规划期内住房需求
   依据长春市住房现状和需求预测,立足经济社会的发展和资源、环境、人口等约束条件,按照科学发展观和建立资源节约型、环境友好型城市的要求,综合确定规划期内的住宅建设总量,并与长春市的国内生产总值、固定资产投资、人口等经济社会发展指标相协调。预计2012年长春市区非农业人口将达到300万人左右,人均居住建筑面积将达到34平方米。综合考虑长春市作为省会城市对省内以及省外其他地区购房的吸引力和近年来外埠购房需求的持续递增等情况,预测总需求净增量约为4150万平方米,实际每年住宅新增量平均约为830万平方米。

第三章 规划目标和结构

   第九条  规划指导思想
   全面贯彻党的十七大精神,坚持以人为本,构建科学合理的住房建设和消费模式。以建设资源节约型和环境友好型城市为基础,坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向,按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求,合理布局住房建设区域,调整住房结构,重点保证廉租住房、政府保障性住房、经济适用住房的土地供应,切实解决城市贫困家庭住房问题。
   第十条 住房总体目标
   不断满足全市人民日益增长的住房需求,加快解决中低收入家庭的住房问题。全面调整住房结构,增加中低价位、中小套型的普通商品住房和经济适用房供给,逐步建立廉租住房、政府保障性住房、经济适用住房、普通商品住房、商品住房等满足不同层次居住需求的住房供应与保障体系。以维护社会的和谐稳定,促进长春市经济社会与住房建设的持续、平稳、健康发展。到2012年,人均住房居住建筑面积力争达到34平方米,实现市区城镇人口户均拥有或租住一套住房的目标。
   第十一条  住房建设总量目标
   规划期内拟新增各类住房供应总量约47万套,总建筑面积约4150万平方米。其中,新区新增住房建筑面积约3500万平方米,在旧城改造基础上新增住房建筑面积约650万平方米。计划拆除住房总建筑面积850万平方米。
   第十二条 住房建设结构指引
   按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求,从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上;单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定,严格执行套型结构比例要求。政策性住房的单套建筑面积应严格控制在90平方米以内。其中廉租住房和政府保障性住房套型建筑面积控制在50平方米以内,经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米以内。
   规划期内要重点加强政策性住房建设,切实解决稳定房价、解决中低收入家庭住房困难问题。其中,为保障长春市双困家庭基本住房需求以及满足日益增长的农民工、部分外来务工人员的住房需求,要不断拓宽廉租住房保障范围,适当提高廉租住房比例,到2012年享受廉租住房政策的家庭户数应占城市住房总户数的2%以上。
   第十三条  住房分项目标
   1、规划期内,新增政策性住房供应约4.5万套,建筑面积245万平方米。其中,廉租住房2万套,建筑面积100万平方米;保障性住房0.5万套,建筑面积25万平方米;经济适用住房2万套,建筑面积120万平方米。
   2、规划期内,新增商品住房供应约42.5万套,建筑面积3905万平方米。其中,90平方米以下普通商品住房32万套,建筑面积2660万平方米;90平方米以上商品住房10.5万套,建筑面积1245万平方米。        
   第十四条  近两年住房年度建设计划
    1、2008年:计划新增各类住房供应约700万平方米、7.94万套。
   (1)廉租住房:57万平方米、1.14万套、套型建筑面积控制在50平方米以内。
   (2)政府保障性住房:5万平方米、1000套、套型建筑面积控制在50平方米以内,有偿提供给低保及低保边缘无房家庭。
   (3)经济适用住房:24万平方米、4000套、套型建筑面积控制在60平方米以内,出售给低收入住房困难家庭。
   (4)商品住房:614万平方米、6.3万套。套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到总量的70%以上。其中:套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房4.8万套、430万平方米;套型建筑面积90平方米以上商品住房1.5万套、184万平方米。
   2、2009年:计划新增各类住房供应约850万平方米左右、9.24万套,拆除250万平方米。
   (1)廉租住房:32万平方米、6400套、套型建筑面积控制在50平方米以内。
   (2)政府保障性住房:5万平方米、1000套、套型建筑面积控制在50平方米以内,有偿提供给低保及低保边缘无房家庭。
   (3)经济适用住房:24万平方米、4000套、套型建筑面积控制在60平方米以内,出售给低收入住房困难家庭。
   (4)商品住房:789万平方米、8.1万套。套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到总量的70%以上。其中:套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房不低于6万套、534万平方米;套型建筑面积90平方米以上商品住房约2.1万套、255万平方米。

第四章 住房建设用地供应与空间布局规划

   第十五条  住房用地供应原则
   1、以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益和效率为核心,改善城市低收入居民的居住和生活条件,维护社会稳定。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房土地供应。用5年时间完成规划区内棚户区的改造任务,其用地主要以中、低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)为主。
   2、严格以城市规划为指引,规划期内,供应所有住房建设用地必须符合既有城市规划的布局要求,中心城区以控制性详细规划为依据,其它地区以总体规划或详细规划为依据。不断满足人们日益提高的生活水平和城市产业新区发展对住房建设用地的需求,引导促进住房合理消费。
   3、坚持土地新增供应与存量挖潜相结合,节约集约利用土地资源,积极促进闲置土地盘活;坚持各区域住房发展合理布局,进一步促进房地产市场发展重心由市中心向外围转移。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度,大套型住房土地供应。
   第十六条  住房建设用地供应总量
   规划期内预计长春市区用于住房建设的用地供应总量约为50平方公里左右,其中改造挖潜存量土地约为15平方公里,新增居住用地约为35平方公里。
   第十七条  住房建设用地空间布局原则
   1、符合城市空间结构调整方向的原则。按照中心城区“双心两翼、多组团”的城市空间结构,加强分区指导,引导住房建设在区域内合理布局,统筹中心城区、双阳城区、城市组团和城镇住房建设的协调发展,促进中心城区人口职能的有效疏解。
   2、强化公共交通引导的原则。充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求,在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
   3、推动就业与居住均衡发展的原则。与各区功能定位、产业结构和就业结构相协调,增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性,推动职住平衡发展。
   4、促进社会公平与融合的原则。正确反映和兼顾不同方面群众对住房的需求,按照“大融合、小分散”的空间分布模式,鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局,避免社会排斥和隔离,促进和谐社区建设。
   第十八条  住房建设用地空间布局
   规划期内重点建设15大片居住片区用于住房建设。其中:南部新城、净月组团南区、西南部产业新区、富锋组团、东北部产业新区等5大片居住片区,为新区开发的重点区域,以供应商品房(包括普通商品住宅)为主。规划期内,应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排,为其它产业的发展提供居住配套。
   宋家居住片区、铁北居住片区、小南居住片区、中心居住片区、八里堡居住片区、东盛居住片区、绿园居住片区、西客站居住片区、开运街居住片区以及双阳居住片区等10处为重点旧区改造区域。规划期内要结合现有棚户区改造,以集中就地安置为主,重点做好该地区土地收储工作,同时依托老城区交通优势,重点建设一批政策性住房。
   第十九条 各类住房规划布局
   1、廉租住房规划布局。按照分散布局、相对集中的原则,以配套建设为主,集中建设和分散收购为辅。配套建设的廉租住房,主要结合经济适用住房、中小套型普通商品住房项目,按照一定比例配套建设,近期可考虑合理利用多层住房阁楼;集中建设的廉租住房,安排在拆迁量小且位于城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设。
   2、 政府保障性住房及经济适用住房规划布局。按照各区兼顾、均匀分布、服务便捷、规模适度的原则进行规划布局。其建设采取集中建设和配套建设相结合的方法,集中建设的经济适用住房由政府提供专项用地,配套建设的经济适用住房与中低价位、中小套型普通商品住房建设项目结合配建;集中建设的经济适用住房,主要分布在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区,单个项目应保持合理的开发规模。
   3、 普通商品住房规划布局。在轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线集中成片安排以90平方米以下普通商品住房为主的居住区。根据开发成本进行核算,确定一定比例的限套型、限房价普通商品住房项目,各年度限套型、限房价普通商品住房建设规模和具体地块,在规划年度实施计划和土地供应年度计划中确定。
  4、 其它商品住房规划布局。继续禁止别墅类房地产项目开发,限制低密度、大户型住宅开发。根据长春市住房需求调查,结合长春市“流绿空间”、高端产业配套区域、净月组团以及南部新城核心区域适度建设90平方米以上商品住房,以满足市场需求。
   第二十条  08、09年住房用地供应年度指引
   1、2008年:供地量860.8公顷。
   (1)廉租住房:43公顷;
   (2)政府保障性住房:3.5公顷;
   (3)经济适用住房:15.6公顷;
   (4)商品住房供地量:798.7公顷。
   2、2009年:1007.6公顷。
   (1)廉租住房:26公顷;
   (2)政府保障性住房:4公顷;
   (3)经济适用住房:20公顷;
   (4)商品住房供地量:957.6公顷。

第五章 政策与策略

   第二十一条 保障住房用地供应,切实调整住房供应结构。
   1、按照住房发展目标,合理确定并适度增加住房用地的供应规模,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。合理配置土地资源,严格按国有土地使用出让合同和补充协议的约定实施;集约利用土地资源,经营性用地一律以招、拍、挂方式出让,大力推进净地出让方式。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度,大套型住房土地供应。
   2、合理把握近期调控和远期目标的关系,根据居民住房需求的变化,适时适度调整住房供应套型比例结构,努力把住房套型结构比例调控在基本合理的范围内,保障人民群众住房的合理需求,促进房地产市场健康稳定发展。近期按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求,从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上;单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定,严格执行套型结构比例要求。
   第二十二条 加强政策性住房的建设与管理,有步骤地解决低收入家庭的住房困难,逐步扩大政府保障性住房的保障范围。
   1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划,市、区相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准,以及出售、出租、使用管理的相关办法,由市房地局牵头,市规划、国土资源、建委、财政等部门共同参与制定。
   2、逐步健全住房保障制度,多渠道筹措廉租住房房源,完善廉租住房的分配方式,不断拓宽廉租住房保障范围。继续采取廉租住房认定、实物配租、租赁住房补贴、面积差额租赁补贴等方式开展廉租住房工作,加强动态监管,建立更加科学合理的准入和退出机制。逐步加强各类公共租赁住房、创业人才和外来务工人员公寓的建设,强化保障性住房的保障作用。
   3、规范发展经济适用住房,不断完善建设和销售管理制度。继续抓好经济适用住房建设,合理确定经济适用住房的建设规模和建设标准,结合棚户区改造,建设回迁房、定销商品房;严格执行国家经济适用房管理的各项政策,进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。继续加大经济适用房建设与销售过程的监管,从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。切实发挥经济适用住房的保障作用,真正解决低收入家庭的基本住房需求。
   4、加强政府保障性住房建设资金的筹措和管理,建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款,其中全市年度土地出让净收益的一定比例应考虑用于廉租住房建设,并研究制定出台相应资金运用和监管措施。各级财政要加大支持力度,促进政策性住房建设资金合理、节约使用。
   第二十三条 加强商品住房开发建设管理,深化商品住房销售制度改革。
   1、加强普通商品住房建设。建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式,积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
   2、建立普通商品住房建设管理联动机制,建设、规划、土地、房地等相关部门密切配合,对不符合年度住房计划的项目,不予办理相关手续。普通商品住房的套型建筑面积严格控制在90平方米以下,容积率严格控制在1.2以上。
   3、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目,必须明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)。
   4、消化空置住房,促进良性循环。采取综合措施,把消化空置房与危旧房、棚户区改造相结合,与市政基础设施和配套设施建设相结合,多形式、多渠道的消化空置房。
   第二十四条 发挥土地政策、税收、信贷的调节作用。
   1、 严格土地管理,规范住房土地市场。根据长春市住房供需和市场运行动态监测情况,科学合理编制土地供应年度计划,确定年度住房用地供应规模和结构;严格按国家相关规定,加强对房地产开发用地的监管,加大对闲置土地的处理力度,并结合本市实际积极采取多种手段盘活闲置土地。
   2、完善房地产税收体系,切实发挥税收调节作用。严格按照国家调控政策,征收住房转让环节的营业税、防止漏征和随意减免。研究鼓励节能型普通住宅建设和消费、限制低密度大套型住房建设和消费的税收政策,引导建立符合市情的住房建设和消费模式;完善房地产权属登记制度和住房价格评估制度,按照国家实施城镇建设税费改革的方向和步骤,加强研究和做好基础性工作,为征收物业税等房地产税制改革创造条件。
   3、落实信贷调控政策,完善住房金融体系。严格房地产开发贷款报审程序和审批标准,加大对利用银行贷款囤积土地、房源等违规行为的查处力度;加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督,加大对消费和银行业机构的政策引导,防范房地产信贷风险。加强住房公积金管理,推动住房公积金事业健康发展。积极探索住房金融体制创新,建立多渠道筹集政策性金融资金的机制,强化运用政策性金融手段调节市场运行的能力。
   第二十五条 进一步整顿和规范房地产市场秩序
   1、加快制定和完善规范房地产市场的法规和政策,切实维护住房消费者的利益。建立公平、公正的竞争环境,加强房地产开发建设全程监管,全面规范房地产市场秩序。逐步建立房地产交易诚信机制,发展和规范房地产中介服务。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合,建立健全联合查处机制,严格执行房地产开发项目资本金制度、开发项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度;依法严肃查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。加强对房地产企业的市场准入和清出管理。
   2、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
   (1)进一步促进住房二级市场发展,促进住房梯度消费,优化住房资源配置。构筑房屋服务体系,简化办事程序,积极发展中介服务、搭设房源配对的信息桥梁。加强房地产中介服务行业的管理,完善房地产市场的中介服务体系和二手房网上交易系统,提高二手房交易、办证效率,搞活住房二级市场。
   (2)进一步促进房屋租赁市场发展,引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法,继续扩大租赁管理覆盖面,建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库,建立房屋租赁市场综合管理长效机制。多渠道增加中低价位、中小户型住房供应,引导市民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件。
   第二十六条 完善房地产统计和信息披露机制
   1、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。不断完善房地产统计方法、指标体系和报表制度,建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制;提高房地产统计信息的客观性、真实性、时效性、代表性和针对性,并加强对统计数据的解读,方便公众更好的了解和使用。市统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息,政府根据市场实际需求,及时采取相应对策。
   2、 建立市场动态监测机制。要通过完善制度和制定工作规范,加强对房地产项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售全过程的动态跟踪和监测分析,为房地产市场宏观调控和精细化管理提供决策依据。
   3、坚持正确的舆论导向,加强对房地产调控政策的宣传,客观、公正地报道房地产市场情况,引导广大群众树立正确的住房消费观念,切实维护社会稳定。
   第二十七条 加强住房质量管理,完善基础设施和服务设施配套建设。
   1、大力发展节约型居住区和节能型住宅,提高住房建设质量,逐步建立住宅产业化体系。建立住宅产业现代化发展基金,制定有力于推进住宅产业现代化的产业政策,研究建立有利于发展节能住宅的法规和制度,通过开发利用新材料、新技术、新体系,形成节能型住宅的产业化发展模式。完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度,保证和提高住宅质量。加强老旧居住区的整治和管理,重点通过改善环境、完善功能、维修养护、节能改造等措施,延长住房使用寿命,提高住房使用效能,避免大拆大建和盲目拆除,节约资源。
   2、加强居住区配套设施建设管理。改变只注重住宅建设,不注重居住区配套设施建设的状况,切实加强与人民群众切身利益密切相关的居住区配套设施的管理机制建设。在进一步加强道路、基础设施、配套服务设施和绿地建设的同时,充分发挥市场机制作用,合理分流建设投资,实施灵活的配建机制,提高居住环境质量。 
   3、规范发展住房物业管理。完善制度、加强监管、规范市场秩序,积极探索业主委员会与社区委员会有机结合的管理机制,建立规范诚信的物业管理市场,全面提升物业管理服务水平,为人民群众提供质价相符的物业服务,创造安全舒适的居住环境,促进和谐社区建设。

第六章 规划实施的保障措施

   第二十八条 建立住房建设规划实施的分级负责制
   住房建设规划作为指导城市住房建设的专项规划,是长春市五年发展规划的重要组成部分,也是年度住房建设和住房拆迁等计划制订的法定依据。要强化各级政府、各相关部门的住房管理责任,将住房建设规划实施工作纳入其目标责任制管理,并进行年度考核。加强政策的传递能力以及与基层的沟通能力,增强政策的执行效率。
   第二十九条 强化住房建设规划年度实施计划制度
   年度住房计划是落实宏观调控政策的重要措施。规划期内,各年度住房建设计划中,土地供应、住房建设量等事项应遵循本规划,并结合实际落实情况合理调整。年度计划提出的住房建设目标、住房用地供应指标等,应作为规划许可和土地出让的具体依据,各级政府、各相关部门应严格执行。
   第三十条 加快有关住房建设配套政策法规的研究与制订
   市政府各有关部门按照职责分工,抓紧开展与住房建设有关的政策法规与标准规范研究,建立健全实施机制,制定完善管理办法,促进长春市房地产市场健康有序发展。
   第三十一条 加强规划实施的技术管理
   在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上位规划紧密协调,建立住房资源及住房土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售等的动态跟踪与长效监测管理机制,为房地产市场宏观调控和精细化管理提供决策依据。
   第三十二条 加强住房建设规划实施的监督管理
   加强对住房建设年度计划实施的监督检查,引导建设单位按计划实施,查处和纠正各种违反规划的行为,加大对违法建设行为的整治和处罚力度。落实各部门工作责任,加强督促检查,维护规划的严肃性、权威性。
   第三十三条 加大宣传力度,完善住房建设规划公共参与机制。
   加强宣传,增强市民参与住房建设计划制订和实施监督的意识。坚持正确的舆论导向,引导广大市民树立正确的住房消费观念,鼓励适度消费,加强节约文化建设,全面推广符合国情和长春市实际的住房消费模式。

附   则

   第三十四条  本规划自批准之日起生效。
   第三十五条  本规划由长春市人民政府组织实施。
   第三十六条  本规划由长春市人民政府负责解释。

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